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标题: 盐渎版块“四大美人” [打印本页]

作者: 75分先生 时间: 2021-2-23 16:11
标题: 盐渎版块“四大美人”
   众所周知，盐城随着高架网络系统的完善和高铁的落成，这两年城建发展日新月异，城市的发展也俨然走上了快车道。一些民众享受到了大交通升级和城市的发展红利，同时也有更大一部分的人接受着不愿面对的飞奔的房价而带来的残酷现实。今天来简单聊一下盐城发展的价格高地盐渎版块一些相对不错的项目。
   一个楼盘项目的整体价值评估有三个主要依据：一是所属地段与学区，二是项目的建筑规划设计与施工质量，三是整体物业管理与后期运维。
    一：地段与学区又有几个主要的评判点，比如地段的主要评估因素有几点，1所属板块及板块现状，2所属学区范围，3周边主要配套（大型商超，写字楼，公园，医院等），4板块活跃度，5人文资源,6未来潜力（规划发展和学区价值提升，有多少未来可规划空间）等
         所属学区又需要系统分析的点，如1未来教育改革发展趋势，2学区价值评判表及未来变化走势分析（考量标准一个学校建筑整体规划与整体研判，一个学校人员设置及未来发展走势，三是一些核心数据分析如主要成绩考量分析+实际师资力量+周边整体业主人群素养）3：小学与初中的价值比重系统分析
   二：建筑规划设计与施工质量，项目规划设计评判的考量点主要有1:基本信息(规划面积，建筑体量，容积率，停车配比，商住比，精装配比等).2:建筑规划设计主要包含建筑风格设计，建筑功能设计，户型设计以及外立面设计分析评判.3 :整体居住舒适度，如采光问题，停车问题，景观问题等。
   施工质量的考量包含施工年代，施工单位，项目现状以及相关注意事项等。
   三：物业管理和后期运维主要包含几星物业，整体管理水平，有无用心项和创新项等
   上面几大主要因素彼此横纵项交叉，彼此占比比重不一，第一要素地段和学区对房价的影响又极大，如果仅看地段和学区之于房价的大尺度定调本身也剥离了建筑学的本质，对于一些好的项目不是很公平。如果单论建筑整体品质，有些项目价格又显得较为尴尬，直观对比又显得不是很公平和具有说服力。
   所以错版块的项目整体对比相对较复杂。而基于版块内的建筑对比相对轻松一点，比如盐渎版块。抛开这个版块内关于几个学校以及路东路西和项目与核心学校的细微请疏远近的争论，从第二，第三大点进行整体评判，有四五个盘相对不错。

第一：中海系两兄弟，天钻和九樾

   毋庸置疑，拳怕少壮。你是鲜肉，清水芙蓉，自然美的不可方物，又是焦点拳头产品，也是价格先锋，只要容积率不跑偏，区域头部应该很有竞争力

第二：钱江方洲

   老牌劲旅，历经岁月，依旧幽柔，南区静谧幽深，北区活色生香。南区1.8的容积率，区域内几近绝版，北区2.2的容积率相对较高，主要问题是停车问题以及物业维护相对不太给力。

第三:水岸人家

   此盘很小，大多人不甚注意，地处华夏路一隅，只有四栋楼，上榜理由是外立面设计较突出，敢于用色，虽然也略暗淡，但整体不落俗套，解放路西现阶段新的产品有限。

第四：金庭苑

   此盘上榜，也会有很多人意外，处在东进路西端，区域角落，年代较长，但成品尚可。2007年“驿都”以打造“五星级酒店品质”追求为目标,在城市的西南板块,全力实现一个秉持“生活质量至上”的高品质人文景观社区。现在看似不起眼，内部非常静谧，容积率仅为1.1，建筑整体设计也不错，内部多以多层，别野为主，加上西边潘黄核心区的持续加码，真是闲然的存在。

   当然，区域内其他盘的自信点以及欣赏点也很多，如靠近高架，靠近名校，依附商圈，靠近政府，体量较大等等，包括金融城三期以及那些后面待开发的新地在产品力上都会带来升级，这些都不影响彼此认为的美丽。

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