以历史眼光看房价

两只蝴蝶

       中国的住房和房价问题一直是人们关注和议论的焦点。网民们开发商们专家们学者们买房者们炒房者们有房者们无房者们等等人群，站在自己特定的立场，发表着各自的独立见解，各种观点交织碰撞，论战骂战不断，直把这个问题搞得错综复杂，眼花缭乱，以至谁也说不清，道不明，看不透，猜不准了。中国的房价确实是高，高得让人有点不可承受，而且在可以预见的将来，恐怕还得一直高下去。如何看待这个高房价？房价高的根本原因是什么？房价将会沿着怎样的历史轨迹演变？我们如何应对高房价？中国住房问题的根本出路在哪里？
　　我们所说的高房价，当然是指商品房地产的价格。政府提供的房价不会高，而且也没有人认为这个价格高，社会福利公益事业等等更与高房价沾不上边。既然是说商品房地产市场的价格，当然要按照市场经济的规律和原则去说。把社会福利和道义拿来说商品房地产市场，这叫做牛头不对马嘴，只能说成一锅糨糊。那么，用市场经济的规律来看，中国的高房价到底是怎么一回事？它表明和告诉了我们哪些道理？
　　一般来讲，国民消费水平、消费能力和消费特征总是与国民经济发展的一定阶段相联系的，并和经济的发展水平和速度成正比。也就是说，国民经济的发展程度决定了国民的收入和消费，而国民消费特征也往往说明了一个国家或经济体处在一个什么发展阶段。
　　那么，如何划分国民经济的发展阶段？各种不同的学派和国家有不同的划分，有的根据发展阶段定性的，有的根据人均GDP衡量的，我们可以把两者结合起来看。从定性的角度，国民经济发展阶段大约可以分为经济启动期，高速增长期，经济繁荣期，发展饱和期和后发展时代。以人均GDP衡量，大约人均1000美元以前为经济启动期，人均1000~5000美元为高速增长期，5000~20000美元为经济繁荣期，30000美元以上为发展饱和期，到达40000~50000美元左右大概就会进入后发展时代。
　　经济启动期即整个国民经济发展的开端。这个时期的主要特点就是市场要素的发育、体制变革和制度建设、以及基本市场格局的形成。在这个时期内，突出的特点就是社会和经济体制的改革，因此也可以称作改革时期。中国从1978年开始，到2000年基本完成了经济启动期，人均GDP2003年前达到了1000美元的水平，就是说实现了温饱。此后就是年均10%左右的高速增长期，到2008年人均GDP突破了3000美元，正式跨入了汽车时代，2009年汽车销量将达到1300万辆左右，位居世界第一。如果不出意外，今后三至五年内人均GDP将会达到5000~10000美元左右，提前实现高速增长期的目标，进入经济繁荣期。经济繁荣期还会保持较高的发展速度，但速度会逐年递减，直至降到5%以下。这一阶段的基本特点是经济转型，即以发展质量代替发展速度，全社会的工业化基本完成，产业体系布局完毕。此后的经济饱和期，会经历一定程度的经济震荡，发展速度一般保持在2~3%的水平，甚至会出现负增长。而后发展时期，发展速度会保持在0~3%左右，经济增长的内在动力不足，增长困难，发展质量成为主导因素。
　　那么房价在各个不同发展阶段的表现是什么？在经济启动期，虽然存在大量潜在需求，但由于购买力薄弱，不足以支撑房地产业的发展，这一时期的房地产市场也处在启动和草创时期。由于发展的不均衡，所以房价波动和差别很大，但总体上处在一个较低水平线上。由于这一时期人们追求的主要是温饱，所以房地产市场不会成为社会关注的热点，社会主要关注点在于日常消费品的生产和供应。而当进入高速增长阶段后，特别是人均GDP达到1000美元以上时，日常消费品的供应问题基本得到解决，相当一部分房屋的潜在需求会演变为现实需求，房地产业就会获得较快发展；而当人均GDP达到3000美元的水平，潜在需求的释放会急剧加速，房地产业会迎来黄金发展期，并逐步演变为国民经济的支柱产业之一。这个时期的两个标志性消费热点，一个是汽车，一个是房产。由于房产的建造过程有别于汽车的工业化生产，同时由于土地、区位等特殊因素制约，其价格走势往往会和汽车产业大相径庭。汽车产业由于大规模、工业化和自动化生产，需求和发展相互作用和促进，在市场扩大、销量增加的同时价格会趋于降低；而房地产业由于无法脱离半人工生产，无法实现工业化的大批量复制，而其需求基本与汽车等同（以家庭为单位的需求），加之这个产业的发展是从城市中心向外延伸，黄金区位的建设会迅速饱和，工业化城市化过程的推进，城市人口迅速增加，各种要素综合作用的结果，就会推进房价一路上涨，出现购买力追赶房价的特有现象。按照商品市场规律，哪个领域的价格高，出现超额利润，社会投资便会朝这个领域集中，供应就会大幅度增加，价格就会逐步下降，最终和其他行业保持大体相当的利润率，这就是著名的利润平均化理论。然而，我国房地产市场的实践，似乎在否定这个理论。房价的上升确实在吸引大量的社会投资进入，房子的建造速度和规模都在加速，但价格依然居高不下，并没有出现利润平均化趋势。这是为什么？虽然存在房地产业上游没有充分市场化、土地制度不合理和政府福利性住房建设有及时跟上，以及投资性住房占有相当比例等原因，但总体来看，还是房屋的供应和需求之间没有达到基本的平衡，现实供应和需求预期之间还有相当距离，因此体现为房价的单边上升。当然，这种趋势不会永远维持下去，如果建造速度持续大于购买力增长，总有一天会达到基本平衡，房价的上升就会中止。一般来讲，供需信息会有一定的滞后性，所以当平衡出现的时候，往往就意味着供应过剩，房价上升不但会中止，而且会出现明显的下跌，这就是所谓的调整期。由于中国目前还处在城市化的早中期阶段，工业化的步伐会继续加快，供需之间在相当一个时期内还难以达到平衡，所以房价还会有所上升并在高位徘徊。今后五到十年的时间内，中国将处在高速发展期向经济繁荣期的过渡时期，这个时期也称为经济黄金期。随着国家财政分配政策的调整和经济繁荣，人们的收入增长也会进入快车道，对房屋的需求会进一步释放，所以总体不平衡状态还会继续维持。也就是说，今后五到十年时间内，房价还会有所增长，高房价现象不会得到根本扭转。倒是在此之后，随着经济逐步朝饱和期发展，发展空间不断缩小，将会出现供需平衡甚至供大于求，房价会逐步出现调整。而当发展饱和期真正到来后，需求会逐步下降，房价一路走低（相对于收入来讲），房地产业会逐步退出经济支柱产业的地位，成为一个一般产业。而在后发展时期，房地产业甚至会出现某种程度的凋零，其在国民经济中的地位就显得无足轻重了。
　　如果要从历史的角度，描绘出一个房地产价格的演变史，基本上就是这样一个面貌。将这个过程作一个形象的总结，大概如下图所示：
      可以看到，中国的高房价是中国特殊历史发展阶段的必然产物，高房价的形成，虽然有目前阶段的许多特殊原因，譬如制度、政策和人为因素，但总体来讲，还是由这个历史发展阶段的基本性质所决定的，产业本身的特殊性和制约性也是重要原因。搞清楚了这一点，就会对高房价现象有一个客观的历史的理解，有助于我们看清高房价的本质，并采取相应的对策和措施。
　　高房价的出现虽有一定的客观必然性，但并不能表明这个过高的价格就是完全正常的和合理的。房地产业是一个高度社会性的产业，它与人们的生活状态休戚相关。从趋势上讲，高房价时代是不可避免的，除非你不想进入发达社会。然而，高房价时代最为关键的一环，是政府必须不断调节社会分配制度和方式，增加二次分配的比例，使人们比较均衡地享受到高速发展所带来的成果。如果连社会的中产阶级中的一部分人都只能望房价而兴叹，这就表明，不是房价出了问题而是分配出了问题。房价之所以成为人们议论的焦点，收入分配制度改革滞后，政府福利保障房建设滞后，对弱势群体保护滞后是重要原因。
　　那么，如何应对高房价时代的到来？我们应当采取什么样的对策？
　　首先，必须继续大力发展房地产市场。如果我们不能指望政府福利可以给我们提供全部住房的话，那么发展房地产市场就是唯一出路。那种指望政府控制房价，抑制投资的办法是短视的愚蠢的和没有出路的，其结果不会导致房价下跌而最终会导致更大的上升，08年的房价调控和其后的房价走势已经充分说明了这一点。高房价吸引社会投资大规模涌入房地产市场终归是好事，它会造出更多的房子，从而最终起到抑制房价的作用。在中国的房地产市场，马克思的利润平均化理论并没有过时，只是这个平均化过程由于供需差距过大和这个产业的特点而被拉长了。我们不是中止这个平均化过程而应当加速这个平均化过程，从而尽早实现供需平衡。
　　其次，我们应当加快社会分配制度改革，通过二次分配熨平过大的分配差距，使人们均衡地享受高速发展的成果。我们的国家财政应当更多地朝民生福利倾斜而不是朝投资倾斜，我们应当更大力度地建立和完善社会保障制度，更大力度地降低个人税负，更大力度地完善对弱势群体的补贴制度，从而使整个社会的分配更加公平合理。
　　与此同时，必须确立房地产业“两条腿走路”的发展方针，即商业房地产和福利房地产并重的方针。第一次住房制度改革的结果，就是形成了一个房地产市场，但是我们过于依赖这个市场，似乎这个市场可以包办和解决一切问题，这是一个巨大的认识误区。任何时候，国家的福利性住房保障都是不可或缺的，它不但可以在一定程度上缓解中低收入人群的住房问题，更是一个市场调节器，对商品房地产市场的价格具有影响和调节作用。如果政府的福利性住房供应数量足够大，那一定会抑制房价过快上升甚至产生某种压制作用。房地产业的“两条腿走路”，既不会伤害到市场本身又会使市场更为均衡地发展，还可以大大改善中低收入阶层的住房条件，我们何乐而不为呢？
　　当然，我们的住房消费者改变住房观念，客观面对房地产市场的发展也是非常重要的。在市场经济条件下，住房既是一个基本消费又是一个高档消费，是比汽车消费更高级别的消费。即便在发达国家，购买一套房子比购买一辆汽车更为困难，而大多数购房者则必须当“房奴”。房屋按揭贷款可以使购房者提前一代人住上新房子和好房子，这无论如何都是一件好事情。没有经济能力还要买房子，而且还要买好房子，并且拒绝当“房奴”，否则就要骂娘，骂市场骂开发商骂社会，就是不愿意骂自己，这是最没出息的。“居者有屋住”应当成为我们这一代人的基本共识。追求房子、车子没有错，这是社会进步的一种动力。但是必须面对现实，要么打拼，要么放弃，这是市场经济的常识思维。
　　以历史的眼光看待高房价，使我们认识到了高房价出现和存在的必然性，使我们对高房价有了一个客观的理解，也使我们找出了高房价的本质原因。而面对高房价采取一系列发展和改革措施，建立新的住房观念，则体现了我们的主观能动性，使我们能够较好地渡过这个历史时期。我们没有更多的选择，这也可能是我们这一代人或者几代人的宿命。谁让我们生在这个创业的年代呢？或者再过三十年到五十年，我们的子孙们就不会再承担高房价的重负，不会为这个问题而大呼小叫了，但谁知道他们又会为什么问题而烦恼？当今的日本已经步入后发展时代，经济饱和，就业不足，发展停滞，这难道不是一种更大的苦恼？日本人非常怀念上世纪七八十年代的高速发展和经济繁荣期，谁又能保证我们的后代不会同样怀念我们这个时代？
　　还是知足吧，我们其实是很幸运的。