上海“最严”楼市新政半夜鸡叫，换房者一夜之间多付135万

预测专家

11月28日晚9点，上海市住建委、人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。

《通知》称：自明天（2016年11月29日）起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

这意味着，上海楼市正式开启了“认房又认贷”模式。

《通知》发布9分钟之后，网签宣布关闭。此时，距离10月8日发布针对楼市调控的“沪六条”，仅仅过去50余天—上海再一次刷新了“史上最严楼市调控政策”的定义。

“一瞬间，所有的人都在讨论这件事。我们在晚上第一时间接到了《通知》，看到内容，大家都在说，可以提前回家过年了。” 上海链家零陵路门店的中介刘创（化名）说。她还是想得太简单了。

12月3日，上海楼市新政发布后的第一个周末，位于上海宝山区的招商花园城开盘，推出200余套公寓及部分叠加别墅户型，公寓面积在73-110平方米，总价约300万元。一大早就有购房者在场外排队等待开盘，仅仅一上午，所推房源已剩不多。

失落的换房者：一夜之间多付135万元

对上海白领王佳（化名）而言，这个冬天寒风刺骨，冰冷异常：“我们只是普普通通的人，想换套房子给孩子读书而已。”

多年前，王佳使用商业贷款，在江苏的昆山花桥投资买了第一套房。目前，王佳和老公虽没有上海户口，但两人均已缴满五年社保，符合上海的购房条件。年后，两人的孩子将入读小托班，下半年准备上幼儿园。考虑到上海的教学质量和教育环境比昆山优质，王佳和老公看中了嘉定新城某学校附近的一套房，单价4万多一平方米，总售价450万元人民币。

王佳随即开始了换房行动。

王佳先将花桥的旧房卖给了同事，售价208万元，还掉几十万贷款后，剩余160万元。按照之前的贷款政策，王佳将花桥的房子卖掉再在上海买房属首套，即便超出了上海对“外环以外230万元以下为普通型住宅”的认定，也只需付三成首付。加上跟亲戚借的钱，王佳一共准备了四成首付—180万元，剩余的近300万元，她预计用公积金和商贷组合贷款支付。

新政出台的当天，王佳交给嘉定卖家20万元定金。

一夜之间，形势大变。新政要查全国的贷款记录，王佳购买嘉定新城的房子，成了二套房，同时按照对非普通型住宅的认定，需要支付七成首付，即315万元—王佳还差135万。再加上各种税费，王佳坦言已是不能承受之重。“20万元甚至50万元我都可以再去借，但是还差近200万元啊，我可能借得到吗？不可能的啊。”

除去置换突然失败的挫败感，王佳还担心自己20万元定金不能退还。所签合同约定：如果政策导致购房者不能够买，可以退还定金。但现在，不是政策导致王佳不能买房，而是她在能买的情况下付不起七成首付。目前，中介也未能给王佳以明确回复。

对于接下来的打算，王佳还是无奈：“这次买不了，只能暂时先不买。现在政策压住了，房价也不会涨，我租个半年到一年的房子，再等一等，等个半年吧。到时候再筹些钱，再找满意的房子。”

上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰在接受时代周报记者采访时注重提醒说，此次上海楼市调控新政的最大亮点，除了从开启“认房又认贷”模式，还在于“参考人民银行征信系统中全国各地商业性住房贷款记录或公积金贷款的记录”，“这表明全国性的银行范围之内的贷款数据联网已经完成了，在全国各大城市调控政策中，这还是第一次提出”。

同时，此次新政在公积金层面，也有比较严厉的收紧。《通知》表示，要严格执行公积金差别化的信贷政策。对于第二套住房的公积金贷款，要实现四个目标。第一是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款最高额度，第四是限制贷款次数。这样的规定，使得近期公积金贷款方面的门槛将提高，进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外，政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，减少了后续盲目提取公积金等做法。

焦虑的房产商：退出江湖或继续活着

新政发布后半小时，位于新闸路的中原地产新国际丽都分行一片寂静。对于新政，中介形容为“一片抓瞎”，因此都在低头忙着补课消化新政。

面对此次出台的上海楼市新政，中介忙着补课，而焦虑的远不止买房人。

“这次调控的严厉程度，是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过之前每一次，是自上而下的、目标管理的。这次的楼市调控直接关系到十九大。”上海楼市调控新政出台前6天，融创中国控股董事长孙宏斌在某次金融年会上作出了这样的预测。

孙宏斌关注的，是他的房地产商朋友们，“很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。”他直接表示。

面对日趋苛刻的买房条件，一众房企是退出地产江湖，还是继续活着？有个近似段子的故事颇能视作对这一问题的回答。在一场题为“长三角土地有多贵？”的对话中，新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷当场询问：是拿到地更焦虑，还是拿不到地更焦虑？三位开发商一致回答：拿不到地更焦虑。

据中原地产研究中心统计，截至11月23日，出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿元的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿元，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。无论是拿地金额、数量，还是高价地的出现频次，都刷新了历史纪录。

钱从哪里来？中金公司近期发布的一份研报指出，2016年有约5.5万亿元的外部资金流入地产市场，来自银行理财产品的资金大幅增长，全年预计贡献4万亿元（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。

新政同时明确指出，上海市银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。

猛药去急症还是温补拔病根？

自10月8日发布“沪六条”以来，上海楼市进入低位盘整期，成交量大幅下滑，尤其是到了11月，客户量比10月少了接近一半。

但楼市的成交价仍在上涨。

国家统计局数据显示，10月份，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，比9月份回落2.7个百分点，是今年以来上海月度新房价格环比涨幅首次回落到1%以下，但同比涨幅达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，调控压力仍没有消除。而中原地产数据显示，11月中旬，上海新房成交面积13万平方米，环比上升26.8%；新房成交均价突破5万元，达到每平方米53971元，环比上升17.1%。

这也成为此次“最严楼市新政”出台的背景之一。

在上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰看来，“沪六条”后的上海楼市虽然降温了，但总体来看，成交价格依然在上涨，尤其是最近，上海房价出现回暖趋势，如果继续反弹，将导致政府前期政策达不到调控目标，所以必须加码。

陈杰认为，本次上海楼市新政打击最广的人群，是运用杠杆较多、到处炒房的投资投机者：“金融属性强，杠杆工具多，是本轮上海房价上涨的重要特征，新政希望通过降杠杆、通过金融手段逼迫一部分资金从楼市中撤出。”

这一次，房价真的会降吗？

“此次调控政策出台后，上海楼市成交量会进一步收缩。而价格方面，当前议价空间已经扩大到3%-5% ，随着交易量的收缩，还价余地的扩大，价格将出现实质性下跌。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为。“此次‘认房又认贷’，为上海的楼市带来了‘速冻’效果，但可能不会马上出现大幅度下跌。这轮调控措施坚持四五个月，房价就很可能出现松动。”陈杰分析道。

也有业内人士提出质疑，单纯用“限贷限购”的政策属于“猛药去急症”，实质上难以改变各方预期，相反，“温补拔病根”则有利于逐步深入调控改革，真正从供给端实现去杠杆。