.关于贷款买房的十大问题

猫大王

１、什么是等额本金？什么是等额本息？贷款有区别吗？
等额本金：
１、概念：将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
２、优势：（１）总体利息支出较低；（２）按月还款或者按季还款
３、劣势：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。
４、适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领，海归派等
等额本息:
１、概念：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
２、优势：（１）每月还款额中的本金比重逐月递增；（2）利息比重逐月递减；
３、劣势：（１）还款初期占用银行资金较多；（２）每月还款本金比重逐月递增。
４、适用人群：收入稳定，国家企、事业单位职员等


２、办理住房公积金卡用多长时间？
　　首先，住房公积金不能个人办理。因为，住房公积金是一项统一存储、专项使用的长期住房储金，必须由员工和其所在单位缴存两部分构成，属于个人所有。
　　第二，据了解，2008的住房公积金查询卡已经发放完毕。通常情况下，借款人只要连续缴存住房公积金12个月以上，公积金管理中心既能发放给借款人公积金查询卡以便查询及使用。
　　第三，如果借款人没有卡的话也可以查询余额，只需到您所在单位的人事部查询即可，因为没有卡号所以在住房公积金管理中心不能查询到您的余额。或者，您可以根据自己缴纳公积金的年限来计算一下余额大概会有多少？计算公式为：您所缴纳公积金的基数（一般以工资为准）*住房公积金缴存比例12％（如果是以前缴纳的还有可能是8％，最高上限12％）
　　然后再乘以2倍（即公司为您缴纳的那部分公积金）就是您每个月所缴纳的住房公积金数额。

３、如何进行有效的贷款
　　您可以通过“先典后贷”的方式达到既能快速融资又省节省利息的目地。所谓“先典后贷”顾名思义就是先典当后贷款，更确切的说是典当与银行贷款相融合并实现同步进行。具体流程为：

　　首先，要确立您的个人信用资质，通过前期银行审核等工作在保证其能够申请到抵押消费贷款的前提下，才可以进行“先典后贷”业务。
　　其次，委托典当行为您名下的这套所抵押的房产进行评估，然而根据市值以及您的个人信用，典当行先拆借给您所需要的钱款，快则当日放款，慢则三至五天之内就能拿到钱。当然在此期间，您也需要支付一定的典当利息。假设您需要借100万，借期为一个半月，按照现在典当行的最低月利息3％计算，您除了要返还借款额外还需要一个月支付3万元的利息给典当行，另外半个月按日利息计算。
　　第三，您在进行典当业务的同时办理抵押消费贷款业务，在您个人信用资质较好的情况下，根据银行批贷、放款速度，一个半月左右的时间银行贷款下来后，届时，您就可以用贷款的钱还清典当的借款了，同时还能达到缓解资金紧缺的目地。

　　这种先典当后贷的举动看似大胆，但却也不实为急于用钱周转资金的好方法。虽然典当行的月利息较高，但如能迅速缓解您现在资金困难的局面后，为您带来更大的收益，岂不是两全齐美。
　　“先典后贷”虽然能够及时解决借款人的燃眉之急，但也存在部分风险，比如一旦借款人使用典当之后银行贷款又批不下来，那么每个月的高额利息无疑会“拖垮”借款人。所以在使用这样的业务前一定要有第三方的见证。
　就个贷服务机构来说，在交易的过程中将会涉及交易类贷款客户与非交易类贷款客户，所以各个贷款领域的知识都要掌握些。尤其是在为个人房产融资提供服务，为产权交易的用户提供商业贷款、公积金贷款服务时，个贷服务机构专业人士能够通过其掌握的房产、金融政策知识帮助房贷者随时解决贷款疑惑。

４、急需利息低的贷款，谁知道哪里有？
专业按揭顾问认为，根据您的情况有两种方式可以解决。
　　第一种方式：如果您是全款买的房，可以将房屋进行抵押然后向银行贷款再装修。专业按揭顾问指出，借款人抵押房产除了可以买房外，还可以用于装修、买车、出国、留学、旅游等，只要借款人能够提供相应合同或者发票即可。目前申请抵押消费贷款的基准利率为7.74％，信用资质良好者可以申请下浮15％的优惠利率即6.579％
　　第二种方式：如果您想要通过提取公积金的方式进行房屋装修，那么需要提前相应装修合同才能进行提取。根据住房公积金政策规定，借款人必须如需要改建或者大修的自住住房，根据规定需要提供规划管理部门、土地管理部门批准的文件就可提取住房公积金。需要注意的是一定是大修才能符合提取住房公积金的要求，普通家庭的装修也不能提取。目前，公积金利率为五年以上执行新利率5.13%，五年以内执行新利率4.59%。

５、买车可以贷款吗
　　买车可以做贷款。各城市的规定都不一样，就北京地区而言，借款人贷款买车时，商业银行普遍接受以房产抵押的形式贷款买车，以这种形式贷款的利率为7.74％，信用资质较好的可以享受下浮10％的优惠利率。另一方面是个别商业银行也接受个人信用贷款，但是必须要求借款人提供较好的银行流水或者每月固定收较高，一般情况下以这种方式贷款的利率较高，因为银行每年要收取一定的服务费用，利率约在9％以上。专业按揭顾问提醒您，您如果想贷款买车最好详细咨询当地的银行或者委托个贷金融担保服务机构，这样也会比较省心。另外，贷款买车时需注意，申请个人汽车贷款必备的条件是：贷款的个人要具有稳定的职业和经济收入或易于变现的资产，足以按期偿还贷款本息；贷款人自有资金足以支付建设银行规定的购车首付款；贷款人必须提供银行认可的担保；贷款人愿意接受银行认为必要的其他条件。

６、住房公积金的提取条件及流程是什么？
专家指出，根据公积金管理处规定，借款人建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金)，且申请贷款时处于缴存状态即可办理公积金贷款。
　　您只需到当地的住房公积金管理中心办理即可，当然也可以委托专业的房产个贷服务机构代您办理。申请公积金贷款的条件为：（1）具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；
（2）具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力；
（3）在北京市所属区县内购买自住住房；
（4）具备购买住房的合同或相关证明文件
（5）a、借款申请人须建立住房公积金12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公各积金12个月（含）以上（正常申请包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。 b、借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
　　就北京地区而言，住房公积金有市管与国管的区分，具体流程略有不同：
国管公积金：
①签定合同；②贷款预审；③房产评估；④缴纳首付款；⑤银行审核；⑥送往国管中心审核；⑦银行批贷；⑧银行面签；⑨产权登记及转移；⑩领取新房产证；⑾业主领房款；⑿抵押登记；
市管公积金：
① 签定合同；②贷款预审；③信用评估和抵押物评估；④缴纳首付款；⑤管理中心初审（复审）；⑥银行面签；⑦产权登记及转移；⑧领取新房产证；⑨业主领取房款；⑩抵押登记；

７、申请住房贷款银行要调查什么
专业按揭顾问指出，简单来说分为以下两点：
　　第一，银行要调查借款人的身份，如是否合法公民，需提供身份、户口本等，外地人购房需提供暂住证；
　　第二，银行要调查借款人的资信；（１）借款人的婚姻状况；（２）借款人有无还款能力和习惯；其中，借款人的还款能力包括收入情况、资产情况、负债情况；还款习惯中要从央行的征信系统中调查借款人的还款记录，是否有不良还款记录，如信用卡、房贷、车贷等是否按时足额缴纳。

８、请问单位分的房有贷款没还完怎么卖?请专业人士详细作答?
　　首先，如果您需要从单位那儿购买这套房屋的产权，才可以上市交易。
　　其次，因为该套房屋尚有贷款未还清，所以卖方在出售房屋时需将贷款还清后，银行对该套房屋解抵押才能与买方过户。当然，如果买方全款购房则需将卖方的银行贷款还清即可过户；如果买方也以贷款的方式购房，那么需要通过“转按揭”业务进行办理。
　　第三，根据现在的房贷政策，卖房时所产生的税费您需要承担，如果这套房屋未满五年包括的税费有：5.5％的营业税、1％的个人所得税、1％的土地增值税、0.05％的印花税等（根据房屋年限等具体情况具体分析，税费方面略有不同）
至于您卖方净挣值方面要根据现行房屋住宅二级市场情况来定，还要依据您这套房屋本身的建成年代、地段、交通、周边商业氛围等等内在因素与外在因素相结合才能合理得出您这套房屋的总价值。一般来说，二手房市场的定价是比照同一地段新楼盘的价格来定的，在房地产市场价格整体走高时可能出售的价格会高些，同样，在房地产市场价格整体走低时价格也会略有下浮。

９、什么时候能够拿到抵押后的房本？
　专业按揭顾问指出，就北京地区而言，北京各城区的受理时间不同，目前最短的时间如海淀建委当天即能拿到办理抵押登记后的房本；最长的时间如朝阳需要三十天才能办理完成，其它各城区一般十个工作日左右客户既能拿到办理抵押登记后的房本。
如有疑问请致电：13701311790

10、房子的按揭贷款计算
　　首先，如果您想要使用公积金贷款购买第三套住房的话，必须先将之前已使用公积金贷款的剩余尾款全部偿还清楚才行。因为，根据住房公积金管理中心规定，第一套住房公积金贷款未还清之前，借款人是不能再次申请住房公积金贷款的。
　　其次，建议您先将第一套住房的公积金贷款还清后再次用公积金贷款买房，因为，根据现在住房公积金管理中心政策规定:如果借款人第一套房的公积金贷款已结清，那么如若再次使用公积金贷款买房仍会被视为首次住房，不受二套房的政策限制。
　　另外，如果是夫妻双方贷款买房，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过公积金贷款在尚未还清贷款之前是不可以再次申请公积金贷款买房的，只有结清了上套住房的贷款后才可以申请公积金贷款购买新的住房。
　　第三，现在公积金贷款简化了其办理流程，见契税票即可放款给业主，大大缩短业主拿到房款的时间，至少能够节省二十个工作日左右。对于买方来说，也会更加有利于他们使用公积金贷款买房。而且，公积金贷款的利率较低，目前公积金贷款的利率为五年以内4.59%，五年以上5.13%。从利率上来看，比商业贷款基准利率五年以内7.56％和五年以上7.74％，至少低了2.97和2.61个百分点。所以在目前利率较高的房地产金融市场环境下，借款人还是使用公积金贷款买房较为合适。