央媒终于发声！楼市调控转向？想多了 2018-10-29 22:10人才/货币/货币政策
摘要：各界应该明白最高层的意思
撰文|张银银&编辑|欣欣然
国社终于发声。
上周，地产股大涨。坊间关于调控的传言不断，少数城市部分银行房贷利率也微降。一时间，不少不切实际的期待和分析甚嚣尘上。
10月29日，国社发表《如何看待未来房价走向？》的文章，再次强调，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。可谓是对上述传言的正面回应，各界应该明白最高层的意思。
实际上，房价怎么走、调控是否转向，看最高层的表态是非常有价值的。总结相关部门的表述和行为，基本可以一窥究竟。
这些规律，杠杆游戏以前简单整理过，今天不妨再做一次总结。
1、首先是调控政策是否放松，是否被允许放松
这一点是最起码的。只要调控没有放松，其他金融、货币等方面的轻微变动，不能完全说明问题。
去年，因为人才争夺战，不少杆友都感觉调控实际被破解了一半。当时，杠杆游戏也一度认为，这怎么有点默认的感觉。
但是，后来的情况大家看到的。相关城市被约谈。不仅如此，棚改货币化补偿也在降温，进一步表明调控的决心。
特别是2018年中时，最高层掷地有声的表态，完全逆转了那些乐观的看法，改变了形势，以至于出现近期的一些降价潮。
也正因为一些房企哭穷，活不下去，一些楼盘、二手房价格出现了回落，才会有些声音出来。
而如果调控不见放松，不见哪天从上至下，不怎么高调说调控，对待一些城市放松调控的做法不理不问，不给压力、不给警告，那么就说明政策风向可能在变。
至少目前为止，这些情况都不是事实。
2、货币政策是否维持中性
年中时，差一点给人货币要放水的感觉。但最终是，除了降准，实际上并没真的放太多，中性的措辞和实际行为都未改变。
此前，杠杆游戏多次总结过，从过往货币政策前瞻表述里，可以总结出，相应时期货币政策的规律。
虽然今年的经济情况，相关表述，不如去年那么豁达，但基本还是“稳中向好”，大水漫灌没这么准备，国内外形势也不允许。美国人还在继续加息、缩表，不容乱来。
譬如，回顾2009年以来的货币政策例会公告，2009年四季度货币政策例会表述，从2009年三季度的“各项措施取得明显成效”变成“经济形势总体向好”。
货币政策前瞻从三季度的“继续落实适度宽松的货币政策”，变成“处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系”，然后资金面开始收紧。
接着2010年又收紧一轮；不过2011年四季度又放松了一下；后来的2013二季度各位杆友就熟悉了，钱荒；2015一季度开始，你懂的，债牛、股牛、房牛，轮番上阵；到了2016年四季度，在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调，但是没有了“降低社会融资成本”。
每一轮的货币政策变轨，对应的都是新的宏观调控目标。而房价行情启动，说白了每一轮都是政策松动（甚至鼓励）+资金支持发起的。
货币政策中性与否，有多重要可想而知。现在，不准房价涨这是说好了的，那么货币政策不会瞎搞。
3、国家信用有时候还是不能对赌，京沪深房价走势，是极好的参照
去（2017）年，杠杆游戏写过一篇文章，《今天，我国楼市彻底定调！》（2017年10月18日）。
对当时的官宣进行了分析。今天回过头去，当时的官宣真的是非常严肃、守信的。
此前我分析过，房地产是重要的，但是需要平衡。所以，就算待机而调整，为了经济增长，我们可以参照过往规律。比如2013年说绝对不靠放水，然后2015年才做一些变化。
说过的话，还是要管一些时候的。
何况，这一回，长效机制，似乎下了大决心。综上，杠杆游戏认为，如果你要对赌国家信用，那么请多准备点子弹。否则时间拖一年，或者更长，资金压力还是大。
深度套住滋味不好受。但扛过去的人，也会有明天。
而变动可能怎么开始？北京、上海、深圳历来是重要参照。
本轮上涨周期也好，过往也好，京沪深往往都是嗅觉最敏感，领涨的。然后带动全国主要城市上涨。而在调整期，也是一样，这几个城市调整几个月后，其他二线城市往往也会开始盘整。
京沪深现在什么情况呢？应该说调控是非常坚定的。
4、调控坚持多久，看楼市长效机制是否渐次出台
去年秋天，重要会议报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
当时，中财办副主任杨伟民先生在一个论坛上还透露，主要领导亲自组织会议研究规范住房租赁市场等问题。
前一点高屋建瓴明确了长效机制是什么？后一件事则在说，大领导亲自在研究落实长效机制的重要组成部分。还不懂？
杠杆游戏挨个说。所谓多主体供给，从最顶层来说可以理解为除了国有建设用地，应该还包括农村集体建设用地。目前农村集体建设用地，用于租赁住房建设在试点，是否扩大、扩围，是长效机制推进力度和决心大小的重要尺度。
另外，出让主体和方式，是否允许企业、集体，以某种方式出让或合作，打破地方政府一家独大、且精心计划出让的现实，也是很重要指标。
接着我们来说多渠道保障的意思。普通商品房、限价商品房、定向商品房、各类保障房，包括长期租赁住房等都要搞起来。那么，我们就去观察，到底这些房子是不是都在大搞，譬如各类供地是否增加？
至于租购并举就很好理解了，一些城市可能确实太贵，部分群体暂时购买有困难。那么就租吧，且最大利益保障租户权益，譬如房租协商、长期租住居民各项权益尽量一视同仁、兑现等。
丈量这方面是否动真格，就看各大城市是否真的努力推进，试点是否逐步扩围。
上述方面，部分好像真的在推进。房地产税、空置税也在谈……
5、经济指标是否还那么重要，发展模式、目标和调结构是否动真格
这两年，很重要一个感受是，经济增长的数字显得不那么看重了。很多地方都提出了高质量发展，不再完全追求数字。
很多人觉得当下的发展有些困难，这一点杠杆游戏不否认。但是根本上我觉得，经历一些过程是正常的，保持清醒和理性十分重要。
而过了这一关，虽然时间较长，未来会有更好的明天。2008年，全球那么大的事都经历了，今天没什么不可以。
杠杆起码在稳，金融监管依旧在修补，继续给一些不合适的投资、投机断粮。
过去，谁对钱最饥渴？基建、国企和地产。
这个病是否在慢慢治，是否允许基建和房产稍微慢一点，占比略低一点。把钱引导到，且成功引导到一些新兴行业、产业上去，并创造就业和效益，是重要检验标准。
目前来看，还可以做更多努力。
而综合上述多个角度来谈地产的话，我觉得，“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，目前依旧在努力。
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