本帖最后由 龙庆王爷 于 2019-3-18 22:17 编辑
盐城中院违法认定一方擅自处分共有房产合同有效
2010年6月29日，盐城市亭湖区居民蔡步庆向亭湖区人民法院提起诉讼，要求判决被告王植民将亭湖区伍佑镇伍东村三组“都国有97字第005号”面积为1003.9m2国有土地使用权过户至原告名下。蔡某诉称：“被告王植民原在盐城市亭湖区伍佑镇伍东村三组204国道西侧经营酒店。2004年6月28日，被告将该所有房产及围墙内土地全部转让给原告，双方对转让标的物及价款作了明确约定。双方还约定被告负责办理房产及土地的过户手续，过户费用由被告承担；……嗣后，原告按约向被告支付了51万元的土地及房产转让费，但被告对围墙内面积为1003.90 m22国有土地（“都国有97字第005号”）一直未予办理过户手续。” 该（2010）亭新民初字第0300号房屋买卖合同纠纷案件审判员周洪庆独任审理，2010年8月13日第一次开庭审理，被告王植民委托大宇装卸公司退休职工王恩干代理。王植民当庭提出：“双方（即王植民与蔡步庆）在2004年6月签订了购房协议，答辩人家属陈某琴不知情，因当时租给他人经营，陈某琴在老家种田，在交房后才知晓，一直反对哭闹，拒不签字转让，按照婚姻法规定夫妻共同财产有平等的处理权，答辩人对夫妻共同所有的财产签订了转让的协议不生效。”后法庭追加陈某琴为共同被告。 2010年10月11日15时，该案第二次开庭审理，陈某琴缺席，由王植民的代理人王恩干代理（我认为，陈某琴与王植民存在利益冲突关系，陈某琴委托王恩干为她代理，是最严重的失误。）。陈某琴的代理人王恩干在第二次庭审中表态：“被1只有一半的权益，我不同意卖。”“陈某琴知道转让的是81万元，才同意的。现在知道是51万元，该协议只有被1签字，没有我的签字，该协议是无效协议。” 2010年10月22日，亭湖区人民法院作出（2010）亭新民初字第0300号《民事判决书》。判决被告王植民、陈某琴应于本判决生效之日起十五日内将位于盐城市亭湖区伍佑街道伍东村三组的“都国有97字第005号”面积为1003.9 m2国有土地使用权过户至原告蔡步庆名下。该院查明：1997年7月2日，王植民向盐都县国土管理局申请并领取了用途为停车场、使用年限为40年、用地面积为1003.9m2《国有土地使用证》，原告蔡步庆与被告王植民在2004年6月28日签订购房协议前，被告王植民之妻陈某琴在协议约定转让的房屋及土地上经营酒店、停车场业务，在2004年8月，被告王植民将上述协议约定的房产及土地使用权交付原告时，被告陈某琴没有提出异议。” 一审判决认为：“关于被告王植民、陈某琴辩称的王植民擅自处分夫妻共同财产为无权处分行为，合同为无效的主张。因被告陈某琴在原、被告商议转让的房产上经营酒店及停车场业务，双方交付房屋及土地使用权时就明知且未提出异议，故被告王植民与原告蔡步庆签订《购房协议》的行为，应视为被告王植民与其妻陈某琴夫妻共同的意思表示，故被告王植民、陈某琴辩称《购房协议》为无效合同的主张，本院不予采纳。” 陈某琴不服一审判决，向盐城市中级人民法院提起上诉。二审（2011）盐民终字第0551号由审判长孙卫权、代理审判员秦广林、郑治组成合议庭进行审理。中级法院经审理查明，原审查明的事实属实，并予以确认。……另查明，上诉人陈某琴在一审时就房屋买卖问题的陈述为：“谈的时候知道呢，谈的时候是51万，我不同意卖，后来王植民告诉我是81万卖的，不是协议书上的51万，所以我就同意搬家了，后来发现不是81万，就有矛盾了。” 盐城市中级人民法院于2011年3月18日作出终审判决，“本院认为，根据双方提供的证据及双方在一、二审庭审中的陈述，可以认定，上诉人陈某琴对王植民与蔡步庆签订案涉购房协议是知情并同意的。如陈某琴对购房协议约定的价格确实存在误解，则应行使撤销权撤销该协议，但陈某琴并未在法律规定的期限行使该权利，故对陈某琴主张王植民未征得其同意擅自处分夫妻共同财产，该协议应为无效协议的上诉理由，本院不予支持。” 一二审的事实及理由似乎挺充分，但经不起推敲。一审法院没说王植民签订协议时陈某琴知情并同意，而是认为她用于经营的房产交付时她没有提出异议，逆推（即所变的“视为”）王植民于2004年6月28日签订的协议是她与王植民共同意思表示。其言下之意是说交付时没有提出异议，视为对前述6月28日时王植民所为的民事行为的追认。研究整个案卷，陈某琴均表明不同意51万元出售，是故王植民擅自签订的的6月28日的书面协议上，没有她的签字。《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项规定:“共有房地产未经其他共有人书面同意的,不得转让。”故该房地产转让合同无效。房地产转让合同经其他共有人追认，同样应具备“书面同意”的要件。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”6月28日购房协议违背《城市房地产管理法》第三十七条不得转让的强制性规定。 二审法院从一审第二次庭审笔录第5页（一审卷宗第66页）查明的陈某琴陈述，推论不出该院所认定的结论。陈某琴说：“谈的时候知道呢，谈的时候是51万，我不同意卖。（潜台词：因为这个原因我没有在购房协议上签字。）”“谈的时候知道呢，谈的时候是51万”，只是陈述最初王植民与蔡步庆商谈价格，王植民想51万元卖给蔡步庆的信息，她知道，并没有说，她参与了这个谈判或者同意搬家前看到过2004年6月28日的购房协议及其条款。撇开价格争议，也不能由陈某琴同意M万元出售，推认她知道及同意了包含M万元出售房地产的条款之外的其他所有条款。 陈某琴说：“后来王植民告诉我是81万卖的（潜台词：本案中提交的协议书上的51万不作数），所以我就同意搬家了。”从这句话，依然可以看出，她对才谈时的、王植民与对方约定的51万元转让条件依然不予认可。因此，陈某琴同意搬家，是基于对81万元转让条件的认可，是因为丈夫以隐瞒真相的方式哄她搬，所以才搬；如果81万元转让协议自始不存在，则本无协议，何来同意？陈某琴说：“后来发现不是81万元，就有矛盾了。”体现不出陈某琴是对2004年6月28日购房协议的反悔，她自始就是否认51万元销售房屋的。她后来发现并不存在81万元购房协议，属于夫妻共同的房地产却鬼使神差地交给蔡步庆了，因此与丈夫就有矛盾了。 盐城中院认为：“如陈某琴对购房协议约定的价格确实存在误解，则应行使撤销权撤销该协议，但陈某琴并未在法律规定的期限行使该权利”。什么样的合同可以申请撤销？《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 ”由此可以看出，行使撤销权的前提，是签订合同中的“一方”及“对方”中的“受损害方”，陈某琴未参与签订2004年6月28日的购房协议，她知道丈夫王植民与对方商谈要以51万元转让时就没同意，因此，该协议从签订时起就依法无效。她在2004年8月搬家前就不知道2004年6月28日王植民与蔡步庆签署过协议，更不知道协议上的条款内容，她不是参与签订协议的一方，她哪来的撤销权？
《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”即行使撤销权的前提是她享有撤销权，而享有撤销权的前提是需要撤销的协议是她签订的，或者她授权他人签订的。拟制陈某琴在2004年6月28日现场看到过该协议，或者现场听王植民朗读过该协议，她口头主张不同意51万元转让价，又拒绝在购房协议上签字，则无论如何不能认为：不依她的个人意志，她属于该合同中的一方当事人。
《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。” 这说明什么？无效的合同与被撤销的合同是两种不同性质的合同，后者被撤销前是有效的，而前者无需撤销，自始无效。只是合同被撤销后产生的自始无效的法律后果与无效的合同从形成时就不具有法律效力是一致的。行使撤销权所指向的合同，必须是不属于违背法律强制性规定的无效合同。 笔者认为，一审法院将前述购房协议理解为效力待定合同，认为王植民陈某琴同意搬家的行为应视为追认，追认行为溯及合同签订时，合同因此产生法律效力。二审法院排除了一审法院的前述逻辑，是认定陈某琴从2004年6月28日购房合同签订时就知情，并且同意，该协议的有效与追认无关，认为陈某琴如不同意，应在法定期限内行使撤销权；“但陈某琴并未在法律规定的期限行使撤销权”。一二审法院对于合同性质的理解自相矛盾。无论前者还是后者，对合同性质的认定均与《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项的强制性规定不符。 呜呼，陈某琴已在郁闷中辞世，白发苍苍的王植民，满目迷茫，不知路在何方！ 二O一九年三月十八日
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