商品房的预售和现售

罗马假日

    《商品房销售管理办法》第三条将商品房买卖分为现售和预售，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
    商品房现售，应当符合下列条件：其一，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；其二，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；其三，持有建设工程规划许可证和施工许可证；其四，已通过竣工验收；其五，拆迁安置已经落实；其六，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；其七，物业管理方案已经落实。预售商品房，应当符合下列条件：其一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；其二，持有建设工程规划许可证和施工许可证；其三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；其四，开发商必须取得商品房预售许可证，否则开发商出卖房屋是违法的。是否已经竣工验收成为区分商品房预售和现售的一个重要方面。
    然而我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工即为工程完了。但对何为验收，《建设工程质量管理条例》和《房地产开发经营管理条例》均作出规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。
   《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条、第十九条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。
    可以看出，上述《建设工程质量管理条例》规定的验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；《城市房地产开发经营管理条例》规定的验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应当按照《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

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