盐城东亭置业在购房成交价外收十万认缴金拒退

龙庆王爷

　　　　　　　　　　　盐城东亭置业在购房成交价外收十万认缴金拒退

　　2019年2月28日下午3时许，我在盐城市区中医院附近遇到曾经的同事丁某，她向我咨询一个问题。她说：“2016年12月，我在盐城市区建军立交桥东的在水一方住宅小区购买了10幢楼一楼（一期工程）的某套住宅，《商品房买卖合同》中的出卖人是江苏东亭置业有限公司，所购建筑面积139.22平方米，合同中出卖人与买受人约定‘按按建筑面积方式计算该商品房价款：该商品房单价为9140.35元。房款合计（大写）壹佰贰拾柒万贰仟伍佰贰拾元整，（小写1272520.00元）’，但是，该公司在合同价外另收了我10万元，收费名目叫认筹金。我想知道，他们这么做合法吗？”

　　我说：“认筹金，就是潜在购房人看中某幢房屋，存在采购意图；开发商为把握住该客户，让其预交一定数额的资金，承诺如果该购房人最终决定不购，将予以退还；否则，开发商将优先考虑其采购需求。采购的成交价以最终合同内的约定为准，至于到产权登记部门备案的商品房买卖合同中约定的成交价，在敲定前是如何由其他价格一步步谈成的，都不影响该商品房的成交价是唯一的，不能是合同价之外、合同签订前的谈判过程中或者计算过程中涉及的其他价格。我的直觉判断是：在商品房买卖合同价之外，开发商或其售楼处向你收取的其他价款应当退还。”

　　在谈话过程中，丁某拿出前述所指的《商品房买卖合同》及编号为268854#0的《江苏增值税普通发票》，发票打印内容第一行载明该一楼住宅总价1272520元，其中税项6596.19元。加上同时采购的车库，该发票的开票总额是1332520元。丁某说：“这套房子向银行贷款的，贷款总额是100万元，这是我打款332520元的转账流水。交线都是在售楼处的POS机刷卡转账的。”审查该银行交易流水，2016年12月1日10时15分在销售部转账①10万元，打印出的流水显示交易类型为“业主收款”。12月11日13时27分在售楼处刷卡交纳定金②5万元，交易类型“消费”。

　　2016年12月26日签订买卖合同后，丁某即日通过售楼处POS机向东亭置业（商户号301320959981813）交付资金情况：③10时40分转账4.5万元；④10时42分转账4.5万元；⑤10时44分转账4.252元；⑥10时48分转账4.9万元；⑦10时50分转账4.2万元；⑧10时53分转账1万元整；⑨11时2分转账4.9万元。其中②－⑨合计33.252万元。

　　丁某说：“昨天我去找东亭置业公司的售楼处交涉的，他们拒绝退还该一楼商品房的认筹金10万元。”我遂陪丁某一起于2019年2月28日下午4点半左右来到东亭置业公司位于四楼的办公室，办公室的女同志电话联系负责一期住宅销售的徐经理接待我们。14：57分，我俩见到了徐俊经理，丁某说：“我们采购了10号楼的一楼某室，合同价谈成是127万余元，但你公司就该套住房实际收了我137万余元，你们在先收取我的认筹金，应当计入成交价的支付中（如果计入我只能再交117万余元）。你们多收的10万元认筹金应当退还给我们。”

　　徐俊拿出一张《梧桐墅合同要素表》复印件对丁某说：“该房屋我们的挂牌价是11500元/m２,总价是1601030元，你预付的首笔10万元作为认筹金，视作25万元，因此房屋总价修正为1601030－250000＝1351030元。你们按时签约，我们减免你1%，按9.9折应实收你房价为1337519.7元。由于你的住房贷款按时到位，又优惠5000元，故收了你们1332520元。”

　　我对徐俊说：“认筹金按通常理解，在交款人事后实际购房时应充作房款的一部分。最终商妥的住宅成交价是127万余元，应当再收117万余元即为付清。但丁某夫妇实际是另行完整支付了合同总价，故而10万元认筹金应当予以退还。”徐俊说：“10万元不是多收的房价，而是就是我们谈妥的属于该一楼住宅的房价的支付部分。”丁某说：“这个要素表，能不能复印一份给我回去认真看看？”徐俊说：“这个合同要素表，不属于协议，而是我们公司的内部控制文件。”

　　我立即询问：“你说不属于协议，说明你公司是承认这个要素合同表，对丁某是没有法律约束力的了！”徐俊立即站起来，很生气的样子：“你们这么说，就没意思了。”我对徐俊说：“根据我对你刚才分析的判断，你一方面将10万元作为160万元的支付部分，计算出133万余元的总价，在计算出该总价后又将已计入支付的10万元，加到133万元之上，计算出应付143万余元，蛮绕头的。你的阐述，是立足于丁某采购的房屋总价是实的160万元而言的，10万元当25万元使用，应理解为你方承诺奖励15万元，充作房价。充作房价当然应视作丁某实际房款的支付，但是，实际情况并非这样。我直觉有猫腻，你们的营销策略存在某个死角，我们需要回去仔细推敲。”徐俊甩手而去。

　　回家后，我从丁某偷拍的《梧桐墅合同要素表》中，忽然发现了丁某购房两年都没有发现的奥秘。按照徐俊解释，1332520元是单一的10号楼一楼单套住宅的合同价，因为推算基数160万余元仅是住宅套内面积与挂牌单价的乘积，不涉及车库。但是该合同要素表将住宅的160万元一环环剥价到1332520元后，将此总和拆为两部分，即车库价60000元及房价1272520元。运算过程前后自相矛盾。丁某说：“车库完全按表单价出售开票，未有任何讨价还价。”

　　我对丁某说：“东亭置业在你要求退还10万元认筹金时，以该10万元属于该套住宅的应支费用，涉嫌对消费者欺诈，你可以向它主张三倍赔偿，并要求按当时的银行贷款年基准利率4.75%付息，两年是9500元。徐俊说10万元是含在房价里的，我若理解为应含在1332520元中有何不可，那你再交1232520元住宅价即可，133万余元再加6万元车库款合计才1392520元，从这个角度讲，开发商实收的1432520元比这多了4万元。故而，它实收你143万余元无论如何是站不住脚的，也是没有法律依据及合同依据的。”

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二Ｏ一九年三月一日

预测专家

头昏了，城市套路深，不能呆了，赶快回乡下去，街上人人傻钱多。