房产税出台不能一蹴而就（转）

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原子智库丨杨志勇：房产税出台不能一蹴而就原子智库    2019-03-11 16:20:41

编者按

今年两会，房地产税的立法受到普遍关注。3月5日政府工作报告提出，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。3月8日，十三届全国人大第二次会议，全国人大常务委员会领导也表示，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等，立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”国家税务总局在回答关于房地产税法的相关提问时，也表示今年的立法工作将“稳步推进”。

房地产税的推出历时多年，争议非常大。对此，中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇在原子智库发表独家文章，谈房地产税。全文约2000字，阅读需要2分钟。

以下是杨志勇文章的关键内容：

1、房地产税的推进，和完善地方财政体系密切相关。“营改增”之后房地产税在地方收入体系里变得格外重要。

2、长期来看，房地产税并不会让人们买房变得容易，因为持有房产的成本变高了；短期之内，房地产税对经济带来的冲击不可小视。

3、征收房地产税面临的现实问题非常复杂，税收征管面临巨大的挑战，同时也对地方政府治理提出了更高要求。

以下是杨志勇文章的正文：

开征房地产税从2013年就已确定

房地产税一直都是热点问题。从前些年的“物业税”，到重庆上海的个人住房房产税试点，再到2013年十八届三中全会决定“加快房地产税立法并适时推进改革”，每一次房地产税的风吹草动，都得到社会的高度关注。

房地产税是一个与个人利益高度相关的税种。在减税降费已成为主流的今天，新税种开征是不是有点不太合拍，是不是会抵消整体减税降费的后果呢？这是宏观经济政策背景下看房地产税的开征时机。

因此，推进房地产税立法，并不意味着一启动立法就完成立法程序。房地产税开征，涉及人民群众重大利益。“稳步推进房地产税立法”的说法，因此才有必要。

2013年十八届三中全会通过的决定（编者注：即《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的表述：完善税收制度，加快房地产税立法并适时推进改革），这意味着房地产税在未来已是注定。什么样的房地产税才符合现代国家的治理要求，值得深入的讨论。

为此我们需要知道，为什么我们需要房地产税。回到初心，才能知道出发是为了什么。

完善地方税体系下的房地产税

所有税收的开征，都离不开政府的财政话题。房地产税一般是地方税，收入归于地方政府，是为地方公共服务融资。时下房地产税一再被提起，与地方税体系的健全完善有密切关系。

地方税的收入来源原先主要是营业税，随着营改增（营业税改增值税），营业税融入增值税，地方财政收入构成发生了变化。

虽然地方政府可以通过增值税收入分享得到部分收入，但是地方独享或几乎独享且可以为地方提供主要收入来源的税种，事实上已不存在。这样的条件下，有人认为分税制已经无税可分，需要找到可替代营业税的地方税种。房地产税就是在样的背景下多次进入人们视野。

一说地方税体系，人们就会敏感地想到“房地产税”。十九大关于税制改革的表述，只有一句话：“深化税收制度改革，健全地方税体系。”可见税制改革与地方税体系健全的紧密联系。

房价短期将下跌，长期看买房不会更容易

很多人关注房地产税，主要是关注房地产调控。他们抱有这样的期待，认为房地产税可以打压房价。当前房价高企的原因是多元的，让房价下跌的途径很多，殊不知让房价下跌这个目标，很值得商榷。

房价下跌让许多国民的财富缩水，从公共政策选择来说，阻力巨大。再说，房价下跌，地价也会同步下跌，地方收入也会受影响。这样的政策由地方来推动，其实并不容易。重庆和上海征收个人住房房产税（这当然不是标准意义上的房地产税）时，就没看到两地房价因此下跌，其中原因耐人琢磨。

世界上许多国家开征房地产税，房价总体来看是上扬的。中长期来看，用房地产税来下调房价，这样的目标是实现不了的。这很好理解。如果我卖给你一杯水，要价100元，税务局对我收100%暴利税，试想这样的做法，会让需求者更容易买到水吗？

降价的更好做法，显然是引入更多的供给者，让市场竞争更充分，而不是引入增加成本的第三方。

从短期来看，房地产税可能会导致房价下跌。如果房地产市场本来就在下行通道，房地产税可能会成为压倒市场这匹骆驼的最后一根稻草。稻草本无压倒骆驼的力量，但可以产生预期的效果，让承担者不堪重负。假定房地产税推出，一些业主只能靠卖房来筹集资金支付房地产税，市场的下行压力会更加大。一旦发生，带来的就不是一般的房地产市场风险问题，金融危机可能因此爆发，进而可能发生财政危机。由此带来的社会冲击，我们也不能等闲视之。改革需要勇气，但不可忽略其中的风险。

开征房地产税，难度不小

与增值税、消费税等间接税相比，房地产税的征管难度要大得多。直接税的性质决定了，房地产税是一种税负痛感很强的税种。个税是对有现金流的个人收入征税，在许多情况下，是通过代扣代缴方式完成。这种征收方式，要比房地产税要容易得多。

个人自住房要纳税，得有现金流，而这只能来自住房之外。这无疑这会加重个人的负担，会减少个人（家庭）的可支配收入。因此，在鼓励消费的今天，这样的税种推出时不能不小心谨慎。

房地产税的征收将以住房评估价为基础，每年都要课征。除廉租房等极少数保障性住房之外，其他住房是见房就收，而不必考虑产权性质。这也免那也免（包括人均若干平方米）的结果，会让房地产税税源萎缩，支撑不起地方税主要税种的角色。普遍开征会遇到不少人群支付不起的问题。早年得到福利房，工资收入没有增加甚至已退休的个人；在商品房价格较低时买入住房，但收入水平没有随房价同步提高的个人；刚刚倾其所有买了商品房欠了一屁股的人……他们很想支付税收，客观现实是他们没有支付的能力。这可能是房地产税开征最大的难题。

房地产税给税收征管带来的挑战不可小觑，也给地方政府的治理也提出了更高要求。地方政府为了得到更多房地产税收入，会不会有动力推动房价上涨呢？这也是我们需要考察的。

房地产税立法推进缓慢吗？这首先要有一个参照系。如果一种事情本来就难做，需耗费50年才能完成的事情，现在要花10年完成，同样也是快节奏的做法。我们不是为立法而立法。快慢只是相对而言。如果条件尚不成熟就贸然推出一种税收，社会反应不好，必然会损害政府公信力。我们需要的是一种能行之有效的房地产税，而不是“徒有虚名”的房地产税。